Un contrato de habitación con las mismas garantías que el de un piso entero, una prórroga forzosa para quien tenga el alquiler a punto de vencer y una factura fiscal nueva para los grandes caseros cotizados. Son tres piezas del real decreto ley de vivienda que el Gobierno quiere llevar al Consejo de Ministros del martes 28 de julio de 2026, el último antes del paréntesis de agosto.

Conviene decir de entrada qué es esto y qué no es. Lo que circula es un borrador repartido entre los grupos parlamentarios, no una norma aprobada: el texto no se ha hecho público, sigue abierto a la negociación con los socios del Ejecutivo y solo podrá contrastarse palabra por palabra cuando —si el Consejo de Ministros lo aprueba— se publique en el «Boletín Oficial del Estado». Un real decreto ley es una norma con rango de ley que el Gobierno dicta sin pasar antes por las Cortes y que el Congreso debe convalidar o derogar dentro de los 30 días siguientes a su publicación, según el artículo 86 de la Constitución. De ahí que el contenido siga moviéndose: PSOE y Sumar aún tienen que convencer a Podemos, al PNV y a Junts.

Dos medios han tenido acceso por su cuenta a ese borrador y coinciden en lo sustancial: elDiario.es, que lo publicó el 25 de julio, y La Vanguardia, el 26 de julio. Ese mismo domingo, el Ejecutivo confirmó a través de Europa Press la fecha del Consejo de Ministros y el esqueleto de la norma: dos bloques, uno para bajar el precio, dar estabilidad a los contratos y combatir el fraude en el alquiler, y otro para movilizar vivienda asequible. Lo que sigue es lo que esas crónicas describen del texto en su estado actual.

Las habitaciones entran en la ley de alquileres

El alquiler de una habitación queda hoy fuera de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la norma de 1994 que fija duraciones, prórrogas y obligaciones en el alquiler de vivienda: lo que valga depende de lo que firmen las partes. El borrador lo cambia y considera esos contratos vivienda habitual, con cinco años de duración —siete si el casero es una empresa— y las mismas prórrogas y condiciones que un piso completo. Entre ellas, que el propietario no pueda presentarse en la casa sin avisar. El Gobierno añade otra exigencia elemental que hoy no siempre se cumple: que el contrato conste por escrito.

Además, la suma de las rentas de las habitaciones no podría superar el precio de alquiler de la vivienda entera. Según elDiario.es, ese tope solo tendría efecto práctico en las comunidades autónomas o ciudades con control de precios.

Los contratos de temporada quedan acotados: duración superior a 31 días —el umbral por debajo del cual se entra en el terreno del alquiler turístico— y no más de doce meses, con una causa de desplazamiento temporal del inquilino que deberá ser «real y acreditable, recayendo sobre el arrendador la carga de la prueba de su existencia», en palabras del borrador citadas por La Vanguardia. Pasados los doce meses, el contrato se considera vivienda habitual. Los contratos de temporada ya firmados se extinguirían al terminar el plazo pactado, sin posibilidad de prórroga.

Prórroga obligatoria hasta 2028

La medida de efecto más inmediato es la prórroga. Los inquilinos cuyo contrato venza hasta el 30 de junio de 2028 podrían pedir una ampliación extraordinaria de hasta dos años, salvo que el propietario necesite la vivienda para irse a vivir a ella.

Es la tercera vuelta a la misma medida: la congelación anterior, que el Congreso tumbó en abril de 2026, llegaba hasta finales de 2027. Estirarla hasta junio de 2028 suma «casi un millón» de potenciales beneficiarios y eleva el total a casi cuatro millones de personas y millón y medio de hogares desde el 21 de marzo de 2026, según cálculos de Sumar difundidos por Europa Press y La Vanguardia: son cifras del partido que impulsó la medida, no de una estadística oficial, y el Gobierno no ha publicado la metodología.

El borrador impide también repercutir gastos extra a los inquilinos en los mercados tensionados —las zonas declaradas por una comunidad autónoma donde la renta queda limitada por un índice oficial— para inflar por esa vía el precio topado, y prohíbe que en el alquiler asequible o protegido esos gastos eleven el desembolso por encima del 30 % de la renta del inquilino.

Fianzas, reparaciones y desahucios

Para descontar cualquier cantidad de la fianza haría falta un documento de conformidad firmado por casero e inquilino. Las pequeñas reparaciones por desgaste de uso correrían a cargo del propietario. Para las de mayor calado, el inquilino podría presentar un presupuesto y, si el casero no responde en unos días, ejecutar la obra y descontar el coste de la renta. Las reparaciones en vivienda habitual quedarían exentas de IVA.

En los desahucios, las comunidades autónomas tendrían que ofrecer una vivienda alternativa —en alquiler o en compra— a la familia que sufre el lanzamiento. Si no lo hacen, el lanzamiento queda suspendido; y durante la suspensión, cuando el casero no sea un gran tenedor, la comunidad autónoma debería cubrir los impagos y pagarle la renta. El Gobierno presenta este capítulo, según Europa Press, como una propuesta todavía a negociar con los grupos.

IRPF: premio al casero que no sube el precio

El grueso del capítulo fiscal son bonificaciones al arrendador en el impuesto sobre la renta. La bonificación llegaría al 100 % del rendimiento neto positivo cuando el propietario renueve un alquiler manteniendo la cláusula de actualización anual del contrato anterior, o cuando firme uno nuevo con otro inquilino «siempre que la renta inicial fuera inferior al límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia», el índice estatal que fija el precio orientativo de cada zona.

Fuera de esos supuestos, la bonificación baja por escalones: 95 % si la vivienda está en zona tensionada y el inquilino no supera los 35 años, 90 % en zona tensionada, 85 % si el inquilino tiene hasta 35 años y 70 % en el resto de los casos. Del lado del arrendatario, los menores de 35 años que alquilen vivienda habitual en zona tensionada podrían deducirse el 10,05 % de lo pagado.

Un gravamen para las socimis

Las socimis —Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, las inmobiliarias que cotizan en bolsa bajo el régimen de la Ley 11/2009, como Colonial— tributan al 0 % en el impuesto sobre sociedades a cambio de repartir entre sus accionistas la mayor parte del beneficio.

El borrador les impone un gravamen especial del 15 % sobre los beneficios del ejercicio que no repartan, que sube al 25 % en las dedicadas al alquiler de viviendas. Ese 25 % se reduciría a la mitad cuando más del 80 % de su parque esté alquilado a precio asequible, y desaparecería si además esos beneficios no distribuidos se reinvierten en tres años en vivienda de alquiler asequible.

Un matiz que ninguna de las crónicas recoge y que conviene tener a mano al leer esas cifras: la ley vigente ya contempla un gravamen del 15 % sobre los beneficios no distribuidos. Lo introdujo la Ley 11/2021 contra el fraude fiscal y hoy es el apartado 4 del artículo 9 de la ley de socimis, pero limitado a «la parte que proceda de rentas que no hayan tributado al tipo general» del impuesto sobre sociedades. Hasta que se conozca el texto definitivo no puede precisarse cuánto amplía el decreto esa base.

Suelo, avales y compra preferente

El borrador abre más frentes. Los inquilinos tendrían derecho preferente de compra sobre la vivienda que habitan, incluso cuando se venda dentro de un paquete de pisos, con el precio individualizado prefijado. La empresa pública de vivienda del Estado, Casa 47, podría ejercer tanteo y retracto en esas ventas en bloque —comprar en las mismas condiciones antes que un tercero, o subrogarse en la operación una vez cerrada— y absorbería viviendas de otros entes públicos: Adif, la Seguridad Social, el instituto de vivienda del Ministerio de Defensa (Invied) o Muface, la mutualidad de los funcionarios civiles del Estado.

El Ministerio quedaría autorizado a abrir una línea de avales con el Instituto de Crédito Oficial (ICO) de 2.000 millones de euros para financiar vivienda social y 280 millones para construcción industrializada. Los pisos turísticos pasarían a pagar el IVA general del 21 %, y los anuncios de alquiler tendrían que mostrar el precio del índice de referencia, incluso fuera de zonas tensionadas. La Vanguardia añade la creación de una Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa para canalizar ahorro particular hacia inversión productiva, con una modalidad para propietarios que reinviertan plusvalías de la venta de viviendas.

El punto más disputado es la reforma de la Ley del Suelo que el decreto lleva dentro: agiliza los planes urbanísticos para que defectos menores no paralicen desarrollos enteros, establece silencios administrativos positivos para edificar en zonas rurales y elimina el derecho de reversión de los antiguos propietarios —la devolución del terreno expropiado si no se destina al fin previsto— cuando en ese suelo se construye vivienda protegida. Podemos sostiene que la reforma podría legalizar de forma retroactiva proyectos urbanísticos ilegales y reducir los controles sobre los futuros. Junts, por su parte, critica que el borrador se quede corto en fiscalidad —esperaba bonificaciones para hipotecados y para los inquilinos en general— y que no incluya medidas contra la ocupación. Las dos posiciones importan por una razón aritmética: sin esos votos, el decreto decae en el Congreso aunque el Consejo de Ministros lo apruebe.

Qué falta por saber

El texto puede cambiar hasta el martes y volver a cambiar después, en el trámite de convalidación y en una eventual tramitación como proyecto de ley. Ningún dato de esta noticia procede del documento oficial: procede de dos redacciones que han leído un borrador que el Gobierno no ha publicado y del propio Ejecutivo, en lo que ha confirmado. Actualidad Libre contrastará el contenido definitivo con el «BOE» el día que se publique.

Otras piezas relacionadas: la proposición de ley catalana para convertir oficinas, locales y hoteles en vivienda protegida.

Fuentes: «Así es el nuevo decreto de vivienda que pretende aprobar el Gobierno», elDiario.es, 25 de julio de 2026; «El decreto de vivienda incorpora bonificaciones fiscales a los caseros», La Vanguardia, 26 de julio de 2026; «El Gobierno aprueba el martes el decreto de vivienda que prorrogará alquileres hasta 2028», Europa Press, 26 de julio de 2026; Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos; Ley 11/2009, de socimis.