Una casa adosada en Daimús (Valencia) y una vivienda en Torrevieja (Alicante) se han quedado sin el código que hace falta para anunciar un piso en las plataformas de alquiler de corta duración. En los dos casos, por lo mismo: no consta que los vecinos hayan dado su permiso.

Lo ha resuelto la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, el órgano del Ministerio de la Presidencia, Justicia y Relaciones con las Cortes que decide los recursos contra las decisiones de los registradores de la propiedad. Sus dos resoluciones aparecen en el sumario del BOE del sábado 25 de julio de 2026 y ambas terminan igual: desestiman el recurso del propietario y confirman al registrador.

Ocho adosados sin junta desde hace veinte años

El 5 de diciembre de 2025, un propietario pidió el número de registro de alquiler de corta duración para la finca 4.063 de Daimús. La registradora de la propiedad de Gandía número 2, Mercedes Vallet Ribera, lo suspendió el 31 de diciembre: la vivienda se había dado de alta en el Registro de Viviendas Turísticas de la Generalitat Valenciana el 29 de octubre de 2025, es decir, después del 3 de abril de 2025, la fecha en la que entró en vigor la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal que obliga a pedir permiso a la comunidad.

El recurso, resuelto por la resolución de 24 de abril de 2026, sostenía que allí no hay a quién pedirle permiso: se trata de un conjunto de viviendas unifamiliares adosadas, sin comunidad «funcional y operativa», sin juntas desde hace más de veinte años y sin ningún estatuto inscrito que prohíba el uso turístico. Exigir el acuerdo, argumentaba, convierte «un requisito formal en un veto material absoluto».

La Dirección General no lo compra. La finca es el elemento número 7 de una propiedad horizontal tumbada —el régimen de propiedad horizontal aplicado a un conjunto de casas en vez de a un edificio de pisos— con ocho elementos privativos, y a esa vivienda le corresponde una cuota del 12,53% en los elementos comunes. Hay estatutos inscritos. Que la comunidad no se reúna es «una cuestión fáctica de carácter extrarregistral»: en Derecho, la finca sigue integrada en una propiedad horizontal.

Al argumento de que ninguna limitación consta en el Registro, la resolución responde que la exigencia no nace de los estatutos, sino de la ley, y que la publicidad de la ley «prevalece sobre la registral»: «En el ámbito de las obligaciones y limitaciones legales no opera el principio de inoponibilidad, como ha señalado desde antiguo nuestro Tribunal Supremo».

La conclusión fija el listón: «la finca está integrada en un régimen de propiedad horizontal inscrito, por lo que la asignación de número registro de alquiler requiere la acreditación de la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos del artículo 17.12 de la Ley sobre propiedad horizontal, es decir, mayoría de tres quintas partes de los propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación».

Tres quintos de los vecinos y tres quintos de las cuotas. Sin ese acuerdo, no hay número; y sin número, la vivienda no se puede ofertar en las plataformas.

Un artículo de 1991 que también alcanza al alquiler no turístico

El segundo caso, resuelto por la resolución de 22 de abril de 2026, llega al mismo sitio por otro camino. La solicitud se presentó el 3 de julio de 2025 en el Registro de la Propiedad de Torrevieja número 3 y, según recoge la resolución, se pidió para uso no turístico: finca completa, cuatro arrendatarios. El registrador, Alejandro María Bañón González, la suspendió por un defecto subsanable amparándose en el artículo 1 de los estatutos de la división horizontal, inscritos el 23 de marzo de 1991: «Las viviendas habrán de destinarse exclusivamente a uso residencial. Queda prohibido desarrollar en ellas cualquier actividad industrial, mercantil o profesional, sin autorización de la Comunidad de Propietarios».

Para el registrador, pedir el número «denota la intención de explotar con fines mercantiles la vivienda», porque ese código es el requisito para anunciarla en una plataforma. La recurrente replicó que alquilar una vivienda turística siendo persona física, sin estructura empresarial, no es actividad mercantil ni profesional, y que su licencia turística está inscrita desde el 17 de abril de 2023, dos años antes del acuerdo restrictivo que la comunidad adoptó el 13 de agosto de 2025.

La Dirección General contesta que lo decisivo es que la prohibición estatutaria es de 1991 y, por tanto, anterior al inicio de la actividad. Y extiende el criterio más allá del turismo: «tanto la actividad de arrendamiento turístico como la del no turístico deben considerarse incluidas en la prohibición de actividades industriales, mercantiles o profesionales». En otras palabras, una cláusula estatutaria de hace 35 años sirve hoy para frenar también el alquiler de temporada.

Qué cambió el 3 de abril de 2025

Las dos resoluciones se apoyan en dos normas recientes.

La primera es el Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, que creó el Registro Único de Arrendamientos y la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para adaptar España al Reglamento (UE) 2024/1028 sobre datos del alquiler de corta duración. Entró en vigor el 2 de enero de 2025 y desplegó efectos el 1 de julio de ese año. Desde entonces, sin número de registro un inmueble no puede ofertarse en las plataformas en línea, y al asignarlo el registrador comprueba, entre otras cosas, «los posibles acuerdos de la comunidad de vecinos».

La segunda es la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, cuya disposición final cuarta añadió un apartado 3 al artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal —el propietario que quiera alquilar como vivienda turística debe obtener antes la aprobación expresa de la comunidad— y reescribió el artículo 17.12 con la mayoría de tres quintos. Esos preceptos rigen desde el 3 de abril de 2025. La misma reforma dejó una salvaguarda: quien ya ejercía la actividad amparado por la normativa turística antes de esa fecha puede seguir haciéndolo. Por eso importa tanto el día en que se obtuvo la licencia.

No es doctrina nueva. La Dirección General viene repitiéndola desde junio de 2025 —el registrador de Torrevieja cita cuatro resoluciones de aquellas semanas— y ella misma se remite a su resolución de 22 de septiembre de 2025 para el caso de las casas adosadas.

Qué pasa ahora con esas dos viviendas

Ninguna de las dos calificaciones es un portazo definitivo: los defectos son subsanables y el propietario puede aportar el acuerdo de la comunidad. Si no lo hace, las propias notas de calificación advierten del efecto: transcurridos siete días hábiles desde la notificación negativa queda suspendida la validez del número de registro y se comunica a la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos, para que la Dirección General de Planificación y Evaluación ordene a las plataformas eliminar los anuncios o inhabilitar el acceso a ellos.

Contra las resoluciones, firmadas por la directora general María Ester Pérez Jerez, cabe demanda ante el juzgado de lo civil de la capital de la provincia donde esté el inmueble, en el plazo de dos meses desde su notificación y por los trámites del juicio verbal.

Fuentes: Resolución de 24 de abril de 2026 (BOE-A-2026-16229, «BOE» núm. 180, de 25 de julio de 2026) y Resolución de 22 de abril de 2026 (BOE-A-2026-16223, mismo boletín), ambas de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.