Siete municipios de tres comunidades autónomas entran en el mapa del alquiler con tope. El «Boletín Oficial del Estado» publicó el miércoles 29 de julio de 2026 la resolución de 24 de julio de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana que recoge las zonas de mercado residencial tensionado declaradas durante el segundo trimestre de 2026. La resolución surte efectos al día siguiente de su publicación —el 30 de julio— y fija en tres años la vigencia de las zonas, contados desde esa misma fecha.

Una zona de mercado residencial tensionado es un ámbito —un municipio entero, un barrio, un puñado de calles— que una comunidad autónoma declara como tal siguiendo el procedimiento del artículo 18 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, y donde a partir de ahí se aplican límites a la renta de los nuevos contratos de alquiler. El Ministerio de Vivienda no declara nada: declaran las comunidades, y el ministerio está obligado por ley a publicar la relación cada trimestre. Este BOE es, por tanto, el registro oficial de lo que decidieron Asturias, Galicia y el País Vasco entre abril y junio.

Las siete zonas

Principado de Asturias aporta cinco concejos y lo hace a trozos: no declara municipios completos, sino núcleos y barrios concretos.

• Llanes: el núcleo urbano de Llanes y el de Posada de Llanes, por resolución de 24 de abril de la Consejería de Ordenación de Territorio, Urbanismo, Vivienda y Derechos Ciudadanos, precisada por otra de 11 de mayo. En una segunda tanda, por resolución de 1 de junio, se sumaron los núcleos de Nueva, Poo, Barro y Celorio, también en Llanes.
• Cabrales: los núcleos de Arenas y de Poo (el de Cabrales, distinto del de Llanes), en las mismas resoluciones de abril y mayo.
• Gijón: los barrios de La Arena y Cimadevilla, por resolución de 14 de mayo.
• Avilés: el barrio de La Magdalena, por resolución de 15 de mayo.
• Gozón: Luanco, por resolución de 21 de mayo.

Galicia declara Santiago de Compostela entera, a solicitud del propio ayuntamiento y por resolución de 24 de abril de la presidenta del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo.

El País Vasco declara Basauri (Bizkaia) al completo, por orden de 28 de mayo del consejero de Vivienda y Agenda Urbana, publicada en el Boletín Oficial del País Vasco el 8 de junio.

Qué cambia para quien alquila

En todas las zonas de la lista se activa la limitación del segundo párrafo del artículo 17.7 de la Ley de Arrendamientos Urbanos: si una vivienda de la zona no ha estado alquilada en los últimos cinco años, la renta del nuevo contrato no puede superar el límite que marque el sistema estatal de índices de precios de referencia, según las características del piso y del edificio. Es decir: el propietario que reactiva un piso cerrado ya no fija el precio a ojo.

La definición de gran tenedor —el propietario al que la ley reserva las obligaciones más duras— no es igual en las siete zonas, porque cada comunidad puede endurecer el umbral general:

• En los concejos asturianos rige la definición general de la Ley 12/2023: más de diez inmuebles urbanos de uso residencial, o más de 1.500 metros cuadrados construidos de uso residencial, sin contar garajes ni trasteros.
• En Santiago de Compostela el listón baja a la mitad: cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial en el término municipal. Quedan fuera las administraciones públicas, sus entes y las sociedades participadas por ellas.
• En Basauri, también cinco o más inmuebles en el municipio, con la misma exclusión para lo público.

Un umbral más bajo significa que más propietarios entran en la categoría: en Santiago y Basauri basta con cinco pisos donde en Gijón o Avilés hacen falta once.

Contexto

La lista se publica mientras el Gobierno ultima un decreto de vivienda que prorroga contratos y grava a las socimis, con deducciones fiscales al casero que baje la renta precisamente en zonas tensionadas, y las comunidades legislan por su cuenta: Navarra acaba de limitar a un año el alquiler temporal de habitaciones, con reglas específicas para estas zonas.

La resolución no dice cuántas zonas tensionadas hay ya en España en total ni qué comunidades siguen sin declarar ninguna: solo recoge las aprobadas entre abril y junio. Cada declaración enlaza su memoria justificativa, que es donde figuran los datos de precios y rentas con los que cada comunidad sostiene que el mercado está tensionado.

Cómo recurrir

La resolución pone fin a la vía administrativa. Cabe recurso potestativo de reposición ante la Secretaría de Estado en el plazo de un mes, o recurso contencioso-administrativo ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo de la Audiencia Nacional en dos meses, contados en ambos casos desde el 30 de julio.

Firma la resolución, por ausencia del secretario de Estado, el secretario general de Agenda Urbana, Vivienda y Arquitectura, Iñaqui Carnicero Alonso-Colmenares.

Fuentes

• «BOE» núm. 184, de 29 de julio de 2026, páginas 106703 a 106707: Resolución de 24 de julio de 2026, de la Secretaría de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, por la que se publica la relación de zonas de mercado residencial tensionado que han sido declaradas en virtud del procedimiento establecido en el artículo 18 de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, en el segundo trimestre de 2026 (BOE-A-2026-16532). Consultada el 29 de julio de 2026.
• Declaraciones autonómicas enlazadas por la propia resolución: «Boletín Oficial del Principado de Asturias» (30 de abril, 21 y 27 de mayo y 9 de junio de 2026), resolución del Instituto Gallego de la Vivienda y Suelo de 24 de abril de 2026 y «Boletín Oficial del País Vasco» núm. 106, de 8 de junio de 2026.