Alquilar una habitación no era alquilar una vivienda a ojos de la ley, y por esa grieta ha crecido un negocio. Navarra la ha cerrado. La Ley Foral 11/2026, de 2 de julio, reguladora del arrendamiento de habitaciones aplica al alquiler de una habitación el mismo régimen protector que rige el alquiler de un piso entero, y pone techo a lo que hasta ahora no lo tenía: un contrato de habitación de carácter temporal no podrá durar más de un año.

La norma no es una novedad de hoy. Está en vigor en Navarra desde el 14 de julio de 2026, al día siguiente de aparecer en el Boletín Oficial de Navarra número 135. Lo que ocurre el 28 de julio es su publicación en el «Boletín Oficial del Estado» —número 183, ocho páginas—, el trámite que da a la ley foral su difusión estatal.

El punto de partida es jurídico y peculiar. El arrendamiento de una habitación en una vivienda situada en Navarra está excluido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, la norma estatal que fija plazos, prórrogas y fianzas del alquiler. Se regía, dice la exposición de motivos, por lo que pactaran las partes, la costumbre y el Fuero Nuevo —la Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra, de 1973—. Es decir: casi por nada. La comunidad foral invoca su competencia exclusiva en vivienda y en derecho civil propio para llenar ese hueco.

Qué cambia

Un concepto amplio de habitación. Es arrendamiento de habitación para vivienda habitual la cesión del uso de una estancia habitable, con o sin uso compartido del resto de la casa, destinada a cubrir la necesidad de vivienda habitual del inquilino, sea con carácter permanente o temporal (artículo 4). El régimen alcanza también a trasteros, plazas de garaje, mobiliario y cualquier otra dependencia o servicio que el mismo arrendador ceda como accesorio.

La permanencia se presume. Si el contrato no hace constar de forma expresa la causa y la finalidad de la temporalidad, se presume que el arrendamiento es permanente. Y permanente significa protegido.

Tope de un año para lo temporal. En los contratos de habitación de carácter temporal la duración se pacta libremente, pero «no puede exceder en ningún caso de un año». Si el contrato fija una duración mayor, «se entenderá en todo caso celebrado para satisfacer la necesidad de vivienda habitual y permanente» del inquilino, con todo lo que eso arrastra (artículo 5.2). Si es menor de un año y la causa que la justificaba sigue viva al vencer, el contrato se prorroga obligatoriamente por meses hasta agotar ese año o hasta que la causa desaparezca.

Y la temporalidad hay que justificarla. Motivos profesionales, laborales, de estudios, sanitarios, espera de entrega de vivienda o retorno a la residencia habitual: la causa concreta se escribe en el contrato, con la documentación que la acredite anexa y en relación con la duración pactada.

Salida sin penalización. En los contratos temporales el inquilino puede desistir —marcharse— pasado un mes desde la firma, avisando con diez días de antelación y sin indemnizar al propietario (artículo 5.3).

El mismo escudo que en el alquiler de vivienda. Al arrendamiento de habitación permanente se le aplican las normas del alquiler de vivienda en duración, renta, plazo mínimo, prórroga, desistimiento, resolución, venta del inmueble, efectos de la separación o el divorcio, fallecimiento del inquilino, gastos generales, servicios individuales, conservación, obras de mejora y fianza.

Renta limitada en zonas tensionadas. En las viviendas situadas en zonas declaradas de mercado residencial tensionado —áreas donde la administración constata que el precio del alquiler se ha disparado respecto a la renta de los hogares y donde rigen topes de precio—, la suma de las rentas de todas las habitaciones alquiladas a la vez en un mismo piso no podrá superar la renta máxima que se le aplicaría a esa vivienda alquilada entera. El reparto entre habitaciones se hace en proporción a la superficie útil de cada estancia. El inquilino puede reclamar lo cobrado de más con sus intereses, compensarlo o alegarlo en un desahucio por impago; la acción prescribe a los cinco años.

Nulidad. Son nulas las cláusulas pactadas en perjuicio del inquilino o contrarias a lo que regula el título de la ley.

Comunidades de ayuda mutua. Los inquilinos de habitaciones de un mismo piso podrán constituir entre sí, por pacto escrito, una comunidad de ayuda mutua que regule cómo reparten gastos comunes, tareas domésticas y, si lo acuerdan, prestaciones asistenciales.

Registro obligatorio, pero en 2027. Los contratos de habitación —para vivienda habitual o de temporada— y los de hospedaje deberán inscribirse en el Registro de Contratos de Arrendamientos de Vivienda de Navarra, con datos como las partes, la renta, la fianza y la vigencia. Esta parte todavía no se aplica: produce efectos a partir del 1 de enero de 2027.

Lo que queda fuera

El arrendamiento de habitación de temporada en sentido estricto —el que atiende una necesidad puntual de alojamiento distinta de la vivienda habitual, y en todo caso el de fines vacacionales, turísticos, lúdicos o recreativos— y el contrato de hospedaje —cesión de una vivienda o una estancia con servicios añadidos como limpieza y suministros— quedan definidos por exclusión. Se siguen rigiendo por lo pactado, los usos del lugar y, supletoriamente, el Fuero Nuevo.

La ley foral modifica además cinco artículos de la Ley Foral 10/2010 del Derecho a la Vivienda en Navarra y endurece los requisitos de los contratos de arrendamiento «de uso distinto de vivienda» por temporada: hay que declarar expresamente ese destino, acreditar la causa (copia del contrato laboral, justificante de matrícula, identificación del servicio asistencial o declaración responsable en el caso vacacional), aportar el empadronamiento de la residencia habitual del inquilino y ajustar la duración del contrato a la actividad que lo motiva.

Contexto

La ley llega mientras el Gobierno central intenta cerrar por su cuenta la misma grieta. El borrador del real decreto ley de vivienda que el Ejecutivo repartió entre los grupos parlamentarios prevé meter el alquiler de habitaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos y acotar los contratos de temporada a doce meses, según adelantaron elDiario.es y La Vanguardia. Ese texto sigue en negociación y no era público al cierre de esta noticia; la navarra, en cambio, ya es derecho vigente y se puede leer entera. El alquiler por habitaciones y de corta duración viene ocupando también a los registradores, que han empezado a exigir el permiso de la comunidad de vecinos para el número de registro sin el cual una vivienda no puede anunciarse en las plataformas.

Esta pieza se apoya en una sola fuente: el texto legal publicado en el «BOE», enlazado íntegro más abajo para que cualquiera lo contraste. No se afirma que sea la primera norma autonómica de este tipo en España porque no se ha comprobado.

Fuentes

• Ley Foral 11/2026, de 2 de julio, reguladora del arrendamiento de habitaciones («BOE» núm. 183, de 28 de julio de 2026, páginas 106100 a 106107). Firmada en Pamplona el 2 de julio de 2026 por la presidenta de la Comunidad Foral, María Chivite, y publicada en el Boletín Oficial de Navarra núm. 135, de 13 de julio.
• Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (texto consolidado).
• Ley Foral 10/2010, de 10 de mayo, del Derecho a la Vivienda en Navarra (texto consolidado).