Un hotel que ya no llena, una parcela reservada a una clínica privada que nunca se construyó, un solar de vivienda protegida donde caben dos plantas más. La Comunidad de Madrid ha decidido que en todos esos suelos se puede levantar vivienda protegida en alquiler sin esperar a que nadie reescriba el plan urbanístico. Lo establece la Ley 2/2026, de 11 de junio, de medidas urgentes para el incremento de la oferta de vivienda con protección pública, que el «BOE» número 183 publicó el 28 de julio de 2026 en diez páginas.

Conviene fijar el calendario antes que nada, porque la norma no es de esta semana: está en vigor desde el 16 de junio de 2026, al día siguiente de aparecer en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid número 140, con una corrección de errores publicada en el BOCM número 148, de 24 de junio. La aparición en el diario oficial del Estado es el trámite que da difusión estatal a las leyes autonómicas; no cambia ni una coma ni un plazo.

De hotel a vivienda protegida, sin recalificar

El primer artículo reescribe la Ley 3/2024, que en su día abrió esta vía solo para el suelo de oficinas. Ahora se amplía a dos supuestos más. Uno: las parcelas y edificios calificados de uso terciario de hospedaje —hoteles, hostales y alojamientos similares—. Dos: las parcelas sin edificar o con edificabilidad sobrante de uso dotacional privado, es decir, suelos reservados a equipamientos de titularidad privada, como colegios, clínicas o centros deportivos.

En ambos casos la condición es la misma que rige para las oficinas: todo lo que se construya por esta vía debe destinarse a alguna modalidad de vivienda protegida en arrendamiento mientras dure el régimen de protección, y el uso residencial se implanta en el conjunto del edificio, no por plantas sueltas. En sectores cuyo uso global es el terciario, esa vivienda no puede superar el 30% de la edificabilidad terciaria del ámbito. El cambio, dice la ley, tiene «eficacia inmediata» y no exige modificar el planeamiento.

Un 20% más de edificabilidad y dos plantas de más

La segunda pieza es un artículo enteramente nuevo. En parcelas sin edificar ya calificadas para vivienda protegida —y en redes públicas sin edificar que se destinen a ella— podrá incrementarse hasta un 20% la edificabilidad y hasta un 30% la densidad (el número máximo de viviendas permitido), siempre que todo el volumen resultante se destine a vivienda protegida. Para poder materializarlo, la ley autoriza a subir la edificación hasta dos plantas más sin tocar el plan. Las condiciones de la protección deben inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Hay letra pequeña que importa. Si con ese aumento el barrio deja de cumplir los estándares de zonas verdes y equipamientos que exige la ley del suelo madrileña, el promotor podrá pagar en dinero en lugar de ceder suelo para redes públicas, y hacerlo durante la tramitación de la licencia, sin ningún instrumento de planeamiento por medio. Y si el suelo se compró después de la entrada en vigor de la ley y las viviendas son para venta o uso propio, habrá que acreditar que el valor del suelo repercutido por metro cuadrado no supera el 30% del precio máximo de venta de la vivienda protegida.

Alojamiento temporal en suelo industrial

Un tercer artículo, que ha pasado casi inadvertido, permite a los ayuntamientos conceder licencias de alojamiento temporal en parcelas vacantes de uso industrial integradas en la trama urbana de ámbitos residenciales, también sin modificar el planeamiento. Pueden ser conjuntos de unidades independientes con espacios comunes. No son vivienda: la ley prohíbe expresamente destinarlos a domicilio habitual y permanente de sus ocupantes y hacer división horizontal del edificio, y obliga a dejar constancia de ambas cosas en la licencia y en el Registro de la Propiedad.

Los ayuntamientos pueden descolgarse (y tienen cuatro meses)

Todas estas medidas son excepcionales y tienen fecha de caducidad. Los ayuntamientos disponen de cuatro meses desde la entrada en vigor —hasta el 16 de octubre de 2026— para decidir en pleno que no se aplican en su término municipal, o para imponer condiciones más restrictivas o acotar en qué zonas valen. Deben remitir el acuerdo a la Comunidad en cinco días hábiles. Solo cuando pasen esos cuatro meses podrán pedirse las licencias, y para eso habrá un plazo de dos años —hasta octubre de 2028, según el cómputo de la propia ley—, más otros tres para terminar las obras. El Consejo de Gobierno puede ampliar ambos plazos.

Ese reloj se reinicia también para las oficinas: una disposición transitoria prolonga el régimen de la Ley 3/2024, cuya ventana para solicitar licencias se agotaba en noviembre de 2026, hasta la nueva fecha límite.

Transcurridos dos años, los ayuntamientos tendrán además que informar a la Comunidad de cuántas licencias se han pedido y concedido por cada una de estas vías —oficinas, hospedaje, dotacional privado y vivienda protegida— y cuántas viviendas salen de ahí. Es la primera obligación de rendir cuentas con números: el preámbulo afirma que la vía de las oficinas «está teniendo un efecto positivo en la generación de nueva oferta de vivienda», pero no publica ni una cifra, y no consta ninguna evaluación independiente de sus resultados.

Menos aparcamiento, y trámites más cortos

La ley retoca además el artículo 36.6 de la Ley del Suelo madrileña de 2001 para fijar en una plaza de aparcamiento por vivienda la dotación mínima de toda la vivienda con protección pública. Según el preámbulo, hasta ahora esa regla valía solo para la de promoción pública; la referencia general de la ley madrileña, cuando el planeamiento no fija otra reserva, es de plaza y media por cada 100 metros cuadrados edificables de cualquier uso. El objetivo declarado es abaratar la construcción y ajustarse «a los nuevos hábitos de movilidad». La rebaja se aplica incluso a planeamientos ya aprobados que exijan más plazas y a licencias en tramitación cuya obra no haya empezado.

Otro cambio, menos visible pero decisivo para los promotores, afecta al suministro eléctrico. La ley del suelo exigía acreditar que había electricidad suficiente antes de aprobar el planeamiento; la reforma permite seguir adelante con un certificado condicionado, o incluso negativo, si el uso global es residencial, y traslada la verificación al posterior proyecto de urbanización.

En la misma dirección de acortar trámites, la norma modifica las leyes autonómicas de carreteras, vías pecuarias y ordenación del turismo: sus informes sectoriales pasan a emitirse después de la aprobación inicial del planeamiento y, si no llegan en tres meses, el expediente continúa, salvo que afecte al dominio público. Y las Zonas de Interés Regional del plan territorial —las grandes bolsas de suelo que la Comunidad puede designar— podrán gestionarse por cualquier sistema urbanístico y no solo por expropiación.

Tres administraciones, tres caminos

Madrid llega a la misma pregunta que el resto por una puerta distinta. En Cataluña, el Govern y los Comuns registraron el 24 de julio una proposición de ley para convertir oficinas, locales y hoteles en vivienda protegida, que todavía tiene que aprobar el Parlament. Navarra ha ido por el lado del inquilino y no del ladrillo, con una ley foral que blinda el alquiler de habitaciones. Y el Gobierno central tenía previsto llevar al Consejo de Ministros del 28 de julio su real decreto ley de vivienda, un texto que al cerrar esta información no era público y que lleva dentro una reforma de la Ley del Suelo, el punto más disputado de la negociación. Madrid, mientras tanto, ya tiene su norma en vigor y las licencias podrán pedirse en octubre.

Esta información se apoya en una sola fuente: el texto íntegro de la ley publicado en el «BOE», que cualquiera puede leer y contrastar.