La Comisión Europea propuso el miércoles 9 de septiembre de 2026 la Ley de Vivienda Asequible, una propuesta de reglamento que por primera vez fija un método común europeo para decidir cuándo un ayuntamiento puede recortar los pisos turísticos, las segundas residencias o las viviendas vacías de su término sin chocar con el mercado único. Bruselas no prohíbe nada ni obliga a nadie: reparte certeza jurídica a cambio de deberes de prueba.

La norma nace de un atasco muy concreto. Varios Estados miembros y grandes ciudades han aprobado límites al alquiler de corta duración y se han topado con dudas sobre su encaje en el Derecho de la Unión y con litigios repetidos, según el documento de preguntas y respuestas que publicó la Comisión junto a la propuesta. El marco actual —los principios generales de los Tratados, la Directiva de Servicios, que regula la libre prestación de servicios en el mercado único, y la jurisprudencia— no siempre resulta lo bastante operativo para aplicar esos requisitos a mercados locales complejos, admite ese mismo documento.

La prueba en tres pasos

El texto obliga a la autoridad que quiera actuar —Estado, región o ayuntamiento— a recorrer un itinerario tasado. Primero tiene que declarar la zona «bajo estrés habitacional» con una ratio precio-ingresos, es decir la relación entre lo que cuesta comprar una vivienda de tamaño medio y la renta disponible por habitante: el artículo 6 de la propuesta exige que sea igual o superior a ocho —ocho años de renta disponible per cápita para comprar un piso—, que haya crecido en los últimos diez años con datos disponibles y que la tensión no vaya a aliviarse sola en los tres años siguientes. Si la ratio llega a diez, el requisito de la subida decenal decae.

Segundo, debe demostrar con datos que la actividad que pretende limitar —el alquiler de corta duración, la compra de segundas residencias, la desocupación prolongada— tiene un efecto adverso significativo sobre la asequibilidad o la disponibilidad de vivienda durante al menos tres años, y que alternativas menos restrictivas no serían igual de eficaces. En el caso del alquiler turístico, el foco está en la actividad que por su escala, frecuencia o carácter comercial saca casas del mercado residencial de larga duración; las restricciones amparadas por este reglamento no pueden alcanzar a quien alquila su vivienda habitual.

Tercero, la medida caduca: el artículo 12 la limita a cinco años, con revisión obligatoria en ese plazo y retirada sin demora si deja de cumplir los requisitos. Y no vale como sustituto de lo demás: las restricciones «no podrán sustituir medidas dirigidas a causas estructurales de la escasez de vivienda, como la construcción o renovación» de alojamientos, subraya Bruselas en la formulación que recoge Europa Press y que repite el documento de preguntas y respuestas.

Para las segundas residencias y los pisos vacíos, el reglamento añade salvaguardas de propiedad: las condiciones ligadas a la compra no pueden aplicarse con carácter retroactivo, hay que prever disposiciones transitorias y las medidas contra la desocupación deben tener en cuenta los periodos justificados de no ocupación —por ejemplo un traslado temporal por trabajo o un ingreso hospitalario largo, según los ejemplos que Europa Press atribuye a fuentes comunitarias—. Los afectados podrán recurrir las medidas ante los tribunales, incluidas las evaluaciones en que se basen.

Lo ya aprobado se queda como está: el artículo 14 de la propuesta excluye del reglamento las medidas adoptadas antes de su entrada en vigor, aunque permite a la autoridad competente revisarlas voluntariamente con el nuevo marco. La crónica de Europa Press afirma, en cambio, que la norma «se aplicará a las normativas ya adoptadas una vez entre en vigor»; el texto legal publicado por la Comisión dice lo contrario.

Por qué ahora

La presión que la Comisión quiere ordenar tiene números. Según el Eurobarómetro de junio de 2025 que cita el documento de preguntas y respuestas, el 40 % de los europeos considera la vivienda asequible un problema «inmediato y urgente» donde vive, y la cifra sube al 51 % entre quienes viven en ciudades. La actividad de alquiler de corta duración casi se dobló entre 2018 y 2024 —un 93 % más en las cuatro grandes plataformas— y se concentra donde más aprieta: en el centro de Madrid hay unos 40 pisos turísticos por cada 100 viviendas del mercado de alquiler de larga duración, según ese mismo documento.

«Cuando el mercado no logra ofrecer algo tan fundamental como una vivienda asequible, las autoridades públicas tienen la responsabilidad de actuar», declaró la vicepresidenta ejecutiva para una Transición Limpia, Justa y Competitiva, Teresa Ribera, en el comunicado de la Comisión. El comisario de Energía y Vivienda, Dan Jørgensen, añadió que «la vivienda no es solo una mercancía» sino «un derecho y un pilar fundamental de la dignidad humana», y que, sin dejar de construir y rehabilitar, «necesitamos urgentemente hacer un mejor uso de las casas que ya tenemos».

La propuesta es la pieza legislativa del Plan Europeo de Vivienda Asequible que la Comisión presentó en diciembre de 2025, tras el compromiso que Ursula von der Leyen asumió en su discurso sobre el estado de la Unión de septiembre de 2025. Se apoya en el Reglamento (UE) 2024/1028 sobre alquileres de corta duración, aplicable desde mayo de 2026, que obliga a registrar cada vivienda y a retirar los anuncios sin número de registro —el mismo código cuya suspensión por falta de permiso vecinal confirmó en abril la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en dos casos de la Comunidad Valenciana—. La Ley de Vivienda Asequible viene acompañada de una recomendación no vinculante sobre oferta de vivienda: planes de aceleración, permisos más rápidos y mejor uso de edificios y suelo existentes.

En España el marco de las zonas tensionadas ya está en marcha: cinco comunidades —Cataluña, País Vasco, Navarra, Galicia y Asturias— las han declarado en 317 municipios y se reparten 90 millones de euros del Ministerio de Vivienda, mientras el precio de la vivienda libre sube un 12,2 % interanual y encadena 49 trimestres al alza.

La propuesta pasa ahora al Parlamento Europeo y al Consejo, donde se sientan los gobiernos de los Veintisiete, por el procedimiento legislativo ordinario: su texto definitivo puede cambiar en la negociación, y la Comisión no ha fijado plazo para que concluya.

Fuentes

• Comisión Europea, «Nuevas normas de la UE para ayudar a los entes locales a hacer frente a la crisis de la vivienda», comunicado IP/26/1792, Bruselas, 9 de septiembre de 2026.
• Comisión Europea, «Propuesta de Reglamento por el que se establece un marco de medidas en los Estados miembros para salvaguardar la asequibilidad y la disponibilidad de la vivienda» (documento primario) y «Preguntas y respuestas sobre la Ley de Vivienda Asequible», 9 de septiembre de 2026.
• Europa Press, «Bruselas pone condiciones para restringir plataformas como Airbnb y segundas viviendas en zonas tensionadas», 9 de septiembre de 2026, 12:39 (hora peninsular española).