Quien compre una vivienda en la costa española tendrá que dedicar cuatro de cada diez euros de su renta disponible a pagar el primer año de hipoteca. Es el cálculo que publicó el 19 de agosto de 2026 la tasadora Tinsa by Accumin en su informe anual «Vivienda en Costa 2026», que sitúa ese esfuerzo de compra —la parte de la renta del hogar medio que se va en la hipoteca— en el 40% en los municipios del litoral, por encima del 34% del conjunto de España y del 35% que la propia empresa considera el techo de una compra razonable.

El precio explica el resto. En los municipios costeros, excluidas las capitales de provincia, el metro cuadrado se pagó a 1.992 euros en el primer trimestre de 2026, un 13,5% más que un año antes, según la nota de prensa de la tasadora. La cifra impresiona menos si se compara con la del país entero: la media nacional subió ese mismo trimestre un 14,5%. La costa no se está encareciendo más rápido que España; lo que ocurre es que parte de más arriba y que los sueldos de quien vive allí todo el año no siguen el ritmo del comprador de agosto.

«El mercado residencial en costa, fuertemente dominado por las dinámicas del segmento vacacional, combina un crecimiento de los precios intenso con una demanda robusta que comienza a mostrar señales de agotamiento, revelando la escasez de oferta como factor principal que sostiene los tensionamientos en precio y dificulta cada vez más el acceso a la vivienda para el salario local medio», resume Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin.

Dónde aprieta más

El esfuerzo de compra alcanza sus cotas más altas en Baleares (59%) y en las costas de Málaga (57%) y Alicante (46%). En enclaves concretos de Baleares, Cádiz, Canarias, Alicante y Málaga la tasadora lo sitúa por encima del 60%: seis de cada diez euros del hogar medio. En el extremo opuesto, la vivienda costera más accesible —por debajo del 25% de la renta— está en A Coruña, Castellón, Murcia, Lugo y Valencia.

Por vertientes, los precios subieron por encima del 10% en todas, con las islas al frente (+14,1%) y la costa mediterránea detrás (+13,9%), seguidas por la costa atlántica andaluza y la costa norte, ambas con un +11,7% nominal. Los municipios más caros están todos en Baleares: Formentera (9.814 euros el metro), Santa Eulària des Riu (6.724), Sant Josep de sa Talaia (6.337), Sant Antoni de Portmany (5.635) e Ibiza (5.435).

El indicador de esfuerzo es nuevo: Tinsa lo incorpora este año por primera vez, así que no hay serie previa con la que compararlo.

Cerca de 2007, pero no del todo

Descontada la inflación acumulada desde entonces —lo que los economistas llaman términos reales—, la vivienda en la costa sigue un 30% por debajo de los máximos de la burbuja de 2007; el conjunto del país está un 34% por debajo. Ninguna vertiente ha recuperado aquel techo, aunque las islas se han quedado a un 8%.

Sin descontar la inflación, la foto cambia: alrededor de un centenar de municipios ya superan los precios de 2007, sobre todo en Baleares, Canarias, Alicante, Málaga, Cádiz y Pontevedra. Y dieciséis de ellos los superan incluso en términos reales, según el informe.

La segunda residencia se come a la primera

El bloque más peculiar del estudio no sale de las tasaciones, sino de una encuesta a los propios técnicos de la empresa sobre la vivienda vacacional. Ahí el precio medio estimado es de 3.150 euros por metro cuadrado, y aparecen las primeras grietas: el 77% de las zonas cree que aún hay recorrido al alza, cuando hace un año lo creía el 94%. El 23% restante ve estancamiento o techo, en puntos de Barcelona, Tarragona, Mallorca, Ibiza, Formentera, Murcia, Almería, Málaga, Cádiz, Gran Canaria, Lugo y Asturias.

«Ninguna zona reduce su actividad con respecto al año previo, pero aumenta el número de zonas que perciben señales de agotamiento y que señalan que el precio de la vivienda vacacional podría estar cerca de tocar techo», apunta Andrea de la Hoz, analista sénior del Servicio de Estudios.

La frontera entre el piso para vivir y el piso para veranear se está borrando. Las zonas donde los técnicos ya no distinguen los dos mercados pasaron del 8% al 20% en un año, y en el 61% de las zonas (frente al 54% anterior) consideran que la segunda residencia distorsiona a la primera: sube los precios y reduce la oferta, tanto en obra nueva como en usada y tanto en venta como en alquiler. «La compatibilización de la vivienda habitual con el uso vacacional se mantiene, un año más, como el principal reto del litoral español», señala Arias.

Se compra igual y se construye más

Las compraventas en municipios costeros, sin capitales, sumaron 204.089 operaciones en 2025, un 1,7% más que el año anterior, con datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Torrevieja (6.913), Orihuela (4.992) y Marbella (4.407) encabezaron el volumen. La compra por extranjeros bajó un 3% en el conjunto del litoral —arrastrada por los no residentes (-9,2%)—, pero creció en la Andalucía atlántica (+11,4%) y en la costa norte (+10,9%).

La construcción sí se ha movido: los visados de obra nueva en la costa aumentaron un 21,7% interanual, muy por encima del 8,8% nacional, con las islas (+39%) y la Andalucía atlántica (+23%) a la cabeza. Los municipios con más licencias en 2025 fueron Mijas (1.670), Estepona (1.278) y Gijón (854). Europa Press cifró en 29.101 el total de visados del litoral, dato que no figura en la nota de prensa de la tasadora. En todos los casos son máximos o cerca de máximos desde 2009.

Que se construya más no significa que se resuelva el problema, según la propia Tinsa. «A pesar de que la actividad promotora se concentra en los litorales donde el acceso a la vivienda resulta más crítico, sigue orientada mayoritariamente al segmento vacacional, más rentable que los ajustados márgenes proporcionados por el segmento de vivienda habitual, sin corregir el desequilibrio en el acceso», concluye Arias.

En paralelo, las normas contra el uso turístico de los pisos se multiplican: en el 21% de las zonas analizadas se aprobó alguna en los últimos doce meses, frente al 9% del año anterior, sobre todo en Canarias, la Comunidad Valenciana, Baleares y tramos de Málaga y Asturias. El informe advierte de que, por ahora, esa regulación modera la oferta de alquiler vacacional sin traducirse en más vivienda habitual ni en precios más bajos.

Quién firma estos números

Tinsa by Accumin es una empresa privada de valoración y consultoría inmobiliaria: vive de tasar las viviendas cuyo mercado analiza, y el informe es suyo, no de un organismo público. Sus cifras miden tasaciones de su propia red técnica, no precios de escritura, de modo que no son comparables con las estadísticas de notarios o registradores; a comienzos de agosto de 2026, su índice IMIE daba una subida nacional del 15,5% interanual en julio, mientras los registradores contabilizaban una caída del 5,7% en las compraventas inscritas del segundo trimestre. El precio del alquiler, por su parte, rompió en julio 52 meses de subidas según el portal Fotocasa.

El informe analiza más de 250 municipios del litoral, agrupados en 51 zonas de 22 provincias, y excluye las capitales costeras porque —argumenta la tasadora— su mercado responde a dinámicas distintas del «sol y playa». El apartado de segunda residencia procede de una encuesta interna a sus técnicos, no de transacciones registradas: son percepciones profesionales, no datos medidos. Descargar el informe completo desde la web de Tinsa exige rellenar un formulario con nombre, provincia y correo electrónico.

Fuentes

• Tinsa by Accumin, «El esfuerzo de compra en la costa alcanza el 40% de la renta disponible», nota de prensa del informe «Vivienda en Costa 2026», 19 de agosto de 2026.
• Tinsa by Accumin, ficha y descarga del informe «Vivienda en Costa 2026» (descarga sujeta a formulario).
• Europa Press, «La vivienda en la costa sube un 13,5% y el esfuerzo de compra alcanza el 40% de la renta, según Tinsa», 19 de agosto de 2026.