El Tribunal Supremo ha anulado la cláusula de intereses de dos hipotecas inversas en sendas sentencias dictadas en julio de 2026, al entender que las entidades no explicaron con la claridad exigible que los intereses generados se suman a la deuda y producen, a su vez, nuevos intereses. Las dos resoluciones, de la Sala Primera —la de lo Civil—, se conocieron el 1 de septiembre a través de un reportaje de Europa Press, única fuente de esta información: el texto íntegro de ambas sentencias no es de acceso público.

Qué es una hipoteca inversa

En una hipoteca inversa, el banco adelanta dinero al propietario de una vivienda y se queda la casa como garantía. El titular sigue viviendo en ella; la deuda —lo recibido más los intereses acumulados— la afrontan después los herederos si quieren quedarse con el inmueble, o se liquida con la propia vivienda. Es un producto dirigido sobre todo a personas mayores propietarias de su casa.

El punto discutido en los dos pleitos es la capitalización de los intereses: que el interés de cada año no se calcule solo sobre el dinero entregado, sino también sobre los intereses ya devengados. Con el ejemplo que recoge Europa Press: si una deuda de 100.000 euros genera 5.000 euros de intereses el primer año, con capitalización pasa a ser de 105.000 y el interés del segundo año se calcula sobre esa cifra. Año tras año, la bola crece sola.

Kutxabank: 92.950 euros recibidos, 44.922 de intereses

La primera resolución es la sentencia 1.190/2026, de 17 de julio, sobre una hipoteca inversa de Kutxabank con un interés fijo del 5% aplicado al saldo deudor, formado tanto por las cantidades recibidas por el cliente como por los intereses ya acumulados. El Supremo concluyó que esa forma de cálculo no fue debidamente explicada y que la cláusula «no superaba el control de transparencia» —el examen que comprueba si un consumidor medio pudo entender la carga económica real de lo que firmaba, no solo su redacción gramatical—.

Las cifras del caso: el cliente había recibido 92.950 euros y los intereses acumulados ascendían a 44.922 euros, casi la mitad de lo cobrado. El tribunal confirmó la resolución recurrida, que había declarado la nulidad del contrato, pero precisó que en ese procedimiento no le tocaba decidir si la hipoteca podía sobrevivir sin la cláusula de intereses, porque el recurso de casación no planteaba esa cuestión.

Caja Vital Kutxa: el contrato sigue, los intereses no

Una semana después, la sentencia 1.317/2026, de 24 de julio, sí resolvió ese punto en un caso de Caja Vital Kutxa. Declaró nula por abusiva la cláusula del interés remuneratorio —el que el banco cobra por prestar el dinero, distinto del interés de demora, que castiga el impago— y estableció que el contrato puede seguir vigente sin ella. Consecuencia práctica: el cliente mantiene la obligación de devolver el capital recibido, no paga el interés anulado y el banco debe reintegrarle los intereses ya cobrados por esa cláusula, más los intereses legales.

La Audiencia Provincial de Valladolid había optado por una solución intermedia: eliminar la capitalización, pero mantener el contrato con un interés simple. El Supremo la rechazó y recordó la doctrina del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), según la cual un juez no puede reescribir una cláusula abusiva para conservar parte de sus efectos: debe expulsarla del contrato.

Contexto

La línea es la misma que sostiene la jurisprudencia europea sobre cláusulas abusivas desde hace más de una década y que en España ha ido desmontando suelos, gastos hipotecarios e intereses de demora desproporcionados. En junio de 2026, en otro frente, el Tribunal Constitucional obligó a un juzgado de Zamora a revisar si un préstamo hipotecario tenía cláusulas abusivas en lugar de rechazar la oposición de los deudores por presentarla tarde.

Juan Ignacio Navas, socio-director del despacho Navas & Cusí, especializado en derecho financiero, valoró ante Europa Press que ambas resoluciones importan porque ponen el foco en la información que recibe quien contrata: la hipoteca inversa, dijo, «está dirigida a un público mayor, más vulnerable y no se ha explicado con detalle un producto complejo ni se han mostrado simulaciones». Para él, la clave es «si se explicó de manera clara que los intereses generarían nuevos intereses y cuál podía ser el impacto real de la bola de nieve». Es la valoración de un jurista consultado por la agencia, no una conclusión de esta redacción.

Fuentes

• Europa Press, «El Supremo avala que una hipoteca inversa siga vigente sin intereses tras anular una cláusula abusiva», 1 de septiembre de 2026, 12:11 UTC.

Sobre el documento primario y la fuente. Esta noticia se apoya en una sola fuente, Europa Press. Los textos íntegros de las sentencias 1.190/2026 y 1.317/2026 no están disponibles públicamente: el buscador de jurisprudencia del CENDOJ (el centro de documentación del Consejo General del Poder Judicial) devolvió un error de servidor en todos los intentos de esta redacción el 3 de septiembre de 2026. Los números de sentencia, las fechas, las cifras y las citas entrecomilladas proceden del reportaje enlazado. Si el texto de las sentencias se hace accesible y contradice algo de lo aquí publicado, se corregirá con nota visible.